文 | 羊迪（《從房客到房東》《租個好房子》作者、房產(chǎn)咨詢師）

本文系作者參加九派新聞“九派圓桌”直播《住房租賃條例來了，我們能租到好房子嗎？》議題討論上的發(fā)言整理而成，發(fā)布前經(jīng)作者審閱檢測報告 。

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【1】每個房東都要給房客提供空氣質(zhì)量檢測報告

《住房租賃條例》（下簡稱條例）將于2025年9月15日施行，房東、房客應(yīng)該予以特別關(guān)注檢測報告 。對房東來說，出租房屋一直以來都是一件麻煩的事情，、上海兩個城市的住房租金年化收益率大概只有1.5% -1.8%，不會超過2.0%。我們把錢存到銀行里，差不多也能有這樣的收益。但要租出去的話，要擔(dān)心這個租客不交房租、那個租客把房子搞壞。

而《條例》實施以后，對房東的要求更多、更嚴，房東如果財務(wù)壓力不大，個人建議房子直接租給長租公寓，來做一個風(fēng)險隔離，讓長租公寓門去管《條例》里面的建筑、消防、燃氣、室內(nèi)裝修等等新的要求檢測報告 。

因為《條例》里有個非常重要的、非常不一樣的規(guī)定，就是未來租房的時候，房東要給租客提供一份空氣檢驗報告證明，來證明自己房子的空氣質(zhì)量達標檢測報告 。

但據(jù)以往的經(jīng)驗來看，沒有任何一個房東會給租客提供這樣的空氣質(zhì)量檢測報告，未來大概率也不會有，因為很可能房東和房子不在同一個城市、房東本身的工作很忙，以及一份報告要上百元才行檢測報告 。相較而言，企業(yè)就可以提供，畢竟它們手下有幾千個上萬個房源，有各個監(jiān)管部門盯著，它們必須這么干。

如果不提供報告，根據(jù)《條例》，個人房東的罰款金額是2000到10000元，企業(yè)的罰款金額則是2萬到10萬元，所以企業(yè)也更有動力去執(zhí)行與落實檢測報告 。

我認為，《條例》如果嚴格執(zhí)行，市場上那些小房東、二手房東未來會逐漸消失掉檢測報告 。因為《條例》說了，所有的租房協(xié)議都要備案，但個人小房東備案的動力太小。這樣導(dǎo)致的后果會是租房企業(yè)未來的市場份額變得很大，現(xiàn)有的租房品牌們市場份額可能會擴充10倍不止。未來租售同權(quán)、租一輩子房，我們這一代人也許真的可以看得到。

我曾經(jīng)以租房受害者的身份被央視采訪過，2018年，我住在一個集中式長租品牌公寓里，當(dāng)時住了大概一個月，渾身頭疼、乏力，身上起了大大小小的紅疹，現(xiàn)在回想起來，這是非常明顯的甲醛癥狀檢測報告 。但當(dāng)時因為無法可依，即便我知道是因為甲醛導(dǎo)致的，即便我有專業(yè)機構(gòu)的證明甲醛超標的空氣質(zhì)量檢測報告，當(dāng)時的自己也沒有拿到任何的，只能默默退租。

當(dāng)時的自己就覺得特別憋屈，明明是長租公寓企業(yè)做錯了，但無法可依、無法可治檢測報告 。

《條例》要到9月份才實行，這還有一個比較長的過渡期，咱們作為租客在未來租房，一定要問房東索要空氣質(zhì)量檢測報告檢測報告 。而如果房東不提供，我們又擔(dān)心甲醛超標，那么咱們就可以先自己請專業(yè)的機構(gòu)進行檢測。按照規(guī)定，整個房間都要進行檢測，還是按點位來，客廳一個點位、臥室一個點位等等。檢測之前的12個小時，一定要將門窗關(guān)好。甲醛濃度小于等于0.08毫克每立方米，才算合格。大于等于這個數(shù)字，全部都屬于甲醛超標。

如果最終的結(jié)果是超標了檢測報告 ，檢測費用是不是要給我報銷？因為此項問題而導(dǎo)致了誤工，誤工費是不是要談一下？精神受到損失以及身體有了紅疹，診療費是不是也要出一下？

現(xiàn)在好處是，我們終于有法可依了，像我這樣的受害者，未來不會再哭訴無門了，租客，終于硬氣了一點檢測報告 。

【2】房東得好好讀一讀條例檢測報告 ，很可能你已經(jīng)違規(guī)了

過去，我們還會看到有的房東將走廊、過道隔斷成一個臥室，我曾經(jīng)住過那種客廳里面有六張床，分上下鋪的，一個房間大概100平，得有二三十個床位檢測報告 。這個群租現(xiàn)象，在條例出臺之前就是違規(guī)的，他們本身就是知法了，在《條例》出來之后才改的可能性不大。但是某些房東如果真的不知道自己過去違規(guī)了，那么現(xiàn)在要做的事情就是終止租賃、恢復(fù)原狀?？梢愿饪驼f，不好意思，因為出了新《條例》了，麻煩您轉(zhuǎn)租到其他房屋，我給您補償一部分費用。隨后必須隔斷拆掉，恢復(fù)成原來的房屋結(jié)構(gòu)。

否則，9月15日之后如果被發(fā)現(xiàn)、被，就需要立刻整改檢測報告 。如果在規(guī)定時間內(nèi)不改，個人罰款2000到10000不等，公司罰款2萬到10萬元不等。除此之外，屢教不改者，違規(guī)行為會被納入全國信用信息共享平臺，影響、社保等權(quán)益。

我還要額外強調(diào)一點，現(xiàn)在租客可以直接提醒房東將房子備案，如果不備案，租客可以自行備案檢測報告 ?？梢越o房管局或者住建局的市場科或房管科，打電話過去，說想做一下備案，他們就會給你備案，很簡單，甚至都不用去現(xiàn)場，直接發(fā)郵件把掃描件發(fā)出去就可以了。

備案了就納入到監(jiān)管，以后有什么事情，就不會扯皮檢測報告 。舉例來說，如果在，租客就可以撥打12345咨詢電話，會有專業(yè)人員會幫你解惑。

我也建議房東要仔細讀讀這個《條例》，因為很可能你已經(jīng)違規(guī)了檢測報告 。我之前作為房東，就不知道要每半年要到房子里面檢查一次消防設(shè)施。但是據(jù)我了解很多的房東，對于沒有同在一個城市的房子，已經(jīng)幾年沒有去檢查過了。

租客也一定要讀一讀，看到房東違規(guī)了，你要跟房東去說，如果房東屢教不改，你就要換一個房東，不能拿你的生命安全、身體健康去冒險檢測報告 。

在租房合同到期之后，雙方默認把合同期限給延長檢測報告 。這在法律上來說，它是補充條款，不需要額外再簽更多的協(xié)議，另外，口頭約定或者是微信聊天記錄，也算契約的一部分，但我們不能傻傻地跟房東直接口頭約定，卻沒有任何的證據(jù)，通過錄像的形式，則可以把口頭約定記錄下來。

【3】簽租房合同之前檢測報告 ，這里提供5個避坑指南

租房過程遇到的各種坑，80%以上都是和二房東的糾紛，而不是和大房東檢測報告 。因為大房東拿著你一個月租金的押金并不多。但是房客住的是他們幾百萬的房子，大房東更怕你對他們的房子做不好的事情。

我之前經(jīng)歷過一個血淋淋的教訓(xùn)，當(dāng)時是一家中介機構(gòu)，讓我在簽租約的時候，直接給我做了一個協(xié)議，然后把一年的房租全都給通過的形式貸出來了，而我每個月來還，他們每個季度給房東付一次錢檢測報告 。作為租客的我就非常被動，因為我即便未來退租了，但我的還在，更因為簽了這樣一個協(xié)議，根本就不可能轉(zhuǎn)租、退租。交出去的錢根本回不來。

怎么避坑檢測報告 ？

首先，最開始能不和二房東簽就不簽，一定要和二房東簽，盡量不和那種沒聽過名字的小機構(gòu)簽檢測報告 。但凡是大點的二房東，不會允許我們?nèi)ジ暮贤?，這些改不了的合同，叫制式合同，上面的條款叫格式條款。作為一個租客，只有選擇簽和不簽，大部分租客會選擇簽，但是要注意的是，制式合同上的格式條款，法律效力是欠缺的，不是簽了什么，就認什么。我們可以跟管家說好了，我是為了租你的房子才簽?zāi)愕膮f(xié)議，但不你的協(xié)議上面每一個條款我都認可。

他們要想讓制式合同上的格式條款具有法律效力的話，需證明自己已經(jīng)明確告知乙方，并且乙方知曉并認可才行檢測報告 。但很多的租賃企業(yè)，管家們沒有達到這樣的水平，執(zhí)行有欠缺，這個時候，租客即便改不了合同，也要該錄像的錄像、該錄音的錄音，到時候拿著咱們的錄音錄像去繞過合同里的霸王條款維權(quán)。

而如果合同可以改檢測報告 ，我們?nèi)砸P(guān)注五點：

第一，我們要明確二房東是否真的可以處置這套房子，二房東跟原房東簽的協(xié)議，要看一下檢測報告 。

第二，合同的核心條款要審查，房子是五層還是六層？租給幾個人，哪一間租給我，要非常明確檢測報告 。還有租約、租金、租期、簽約方。是跟大房東簽，還是二房東簽、三房東簽，這些都要去確認。

第三，看清楚費用分攤與押金條款，合租的朋友特別要注意檢測報告 。是按房間付水電，還是按人頭付水電，是按商業(yè)的水電付，還是按民用的水電付，這些差別都蠻大的。

以前收的押金和月租金，有押一付六、押二付三、押三付一這些形式，基本是付的租金越少，交的押金就越多，大部分都是押一付三、押二付一這兩種形式檢測報告 ?，F(xiàn)在明確規(guī)定，房東最多只能收租客一個月的押金，超過一個月就違規(guī)，我作為租客可以不簽。

第四、違約責(zé)任與解約條款檢測報告 ，乙方違約了，罰則是什么？甲方違約了，罰則又是什么？跟二房東簽，大房東違約了怎么辦？大房東對二房東違約、二房東再對我違約，我怎么辦？

我們可以把違約金多設(shè)置一點，不只是把押金退還，盡量還要多收一部分錢檢測報告 。需要注意的是，違約金的金額最高是總的租房合同金額的20%，超過這個數(shù)額的違約金就是無效的。

關(guān)于解約條款，之前有一個數(shù)據(jù)，在上海的年輕人，租約持續(xù)時間只有十個月檢測報告 。這一數(shù)據(jù)表明，很多人都會經(jīng)歷提前退租的情形，那么你提前退租，有違約責(zé)任，違約金付多少？我轉(zhuǎn)租給其他人，是否可以把押金退給我？這些情況都要寫在合同里。

第五，留存證據(jù)與附加協(xié)議檢測報告 。簽約的時候特別需要留意與二房東的電子簽，理論上，二房東只要想改，改一下后臺數(shù)據(jù)就可以了。所以，我們要 租房合約的PDF文件 。另外，簽約的過程中，要去錄像。我們口頭確認的內(nèi)容，都作為補充條款放在合同里。這份文件要保留下去，保留到我們不需要維權(quán)的時候為止。

我們各種各樣繁瑣的租房操作，就是為了未來如果真遇到問題，可以簡單與高效地解決掉它們，防患于未然檢測報告 。

【來源：九派新聞】

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